کانکس: مقاله ای در مورد انبوه سازی مسکن

کانکس,کانکس ویلایی,کانکس پیش ساخته,کانکس مدرن

در كشورهای گسترش یافته، نقش مستقیم دولت در تولید مسكن بسیار ناچیز است وبقیه بخش ها این وظیفه را بـر عهده دارند. در ایران با وجود این كه بخش خصوصی امكانات بالقوه ای را در تهیه مسكن (نه در انبوه سازی) دارا بوده، هیچ گاه نتوانسته است بـر مشكل مسكن فائق آید. هزینه های سنگین بالاسری، مالیات، عوارض و بیمه ها و در نتیجه عدم سودآوری، همواره از این كه بخش خصوصی بـه انبوه سازی قابل توجه روی آورد، پیشگیری کرده اند. بـه علاوه واگذاری تسهیلات و اختیارات بیشتر از طرف دولت بـه دلیل موانع ناشی از قوانین كهنه و منسوخ بـا دشواری در عمل مواجه شده اند. در واقع حل مساله مسكن نیاز بـه عزم ی همه جانبه دارد و می بایست بـا اصلاح مقررات و تصویب لوایح بـه ایجاد روابطی معین و پایدار بین سازمان ها، بدنه دولت و شهرداری ها بـا بخش خصوصی دست یافت. در سه دهه اخیر، بـا رشد جمعیت و گسترش شهرها، مدیریت بخش مسكن و سیاست گذاری در آن دچار پیچیدگی بیشتر شده و اگر چه مدیریت دولتی بـه ویِژه بـه نقش نظارتی خود بیشتر توجه داشته است معهذا چون فاقد اهرم های تحرك در بخش خصوصی و یا تعاونی ها بوده، خلاء ناشی از کار بخش دولتی در تهیه و ساز انبوه هنوز برجاست.

از طرفی وابستگی كشور بـه اقتصاد نفت، رونق بخشی بـه تهیه و ساز را از اولویت خارج ساخته و نقش مهمی را كه این بخش می تواند در اشتغال و درآمد داشته باشد نادیده گرفته است. حالا و در زمان رونق تهیه و ساز، سهم بخش ساختمان در تولید ناخالص ملی 5 تـا 7 درصد، در سرمایه گذاری 30 درصد و از كل اشتغال حداكثر ده درصد است. برای بررسی رشد واقعی سرمایه گذاری در این بخش می بایست بـه نرخ تورم و تغییر سطح عمومی قیمت ها همچنین توجه داشت. در سالهای اخیر با وجود روند رو بـه رشد سرمایه گذاری در بخش تهیه و ساز، ركورد نسبی بـر این نوع کار ها مشهود بوده است، زیرا بخش خصوصی بر طبق هزینه تهیه و توان خرید متقاضیان بـه تولید روی می آورند و بـه همین دلیل نگران ضمانت سرمایه گذاری خود است و بـه ویِژه در امر انبوه سازی از هرگونه کار غیرقابل پیش بینی خودداری می كند.

مدیریت و مشاركت

بخش مسكن در كشورهای مفرق بنا بـر سیستم های اقتصادی و اجتماعی آن، از سه مؤلفه مدیریتی بهره می گیرد، این سه بخش عمده كه عبارتند از، بخش دولتی، بخش خصوصی و بخش مشاركتی یا غیرانتفاعی، هر یك بـه تناسب توانمندی و اثرگذاری خود در تأمین مسكن جامعه مشاركت دارند و وقتی كه یكی از بخش ها در اجرای نقش خود ناتوان می ماند، بخش دیگر نقش فعال تری پیدا می كند.

تجربه 50 ساله انبوه سازی در ایران، كه بـا احداث كوی نازی آباد (سیزده آبان) و چهارصد دستگاه در تهران دارای قدمتی زیاد است، هنوز نتوانسته سازمان دهی و توان اجرایی لازم برای تهیه و ساز انبوه را بـه دست آورد و در مواجهه بـا تلاطم های اقتصادی و اجتماعی هم خود را ناتوان می بیند. بخش مشاركتی همچنین با وجود پشتیبانی های اولیه مثل واگذاری زمین ارزان قیمت، بـه دلیل ضعف در سرمایه گذاری و عدم امکان متقاضیان و قدرت مالی اندك، دچار معضلات عدیده گردیده است.

پیش از این بخش عمومی بـه دلیل عدم مشاركت دو بخش دیگر و همچنین عدم وجود قوانین تشویقی ترجیح داده است كه رأساً وارد تهیه و ساز شود و بدین لحاظ همچنین بخش خصوصی و بخش غیرانتفاعی تجربه مستقیم و یا ضمانت كافی برای مشاركت در این امر را نیافته اند. به نظر می رسد كه بخش دولتی در چارچوب وظایف خود می تواند زمینه مناسب رشد دو بخش دیگر در تهیه و ساز انبوه را فراهم آورد. اتخاذ سیاست ها و برنامه های پشتیبانی ی می تواند زمینه ساز پیدایش اشكال نوینی از سازمان دهی امر خانه سازی در ایران باشد و اگر تحول ساختاری لازم در ارگان ها و گذاشته ای مرتبط پدید آید، می توان امیدوار بود كه تحقق اهداف از پیش معین شده امكان پذیر گردد. دلیل با ارزش دیگری كه تاكنون مانع از واگذاری تمام اختیارات بـه بخش خصوصی یا مشاركتی شده، استرس دولتمردان از كاهش قدرت سیاسی و همچنین از دست دادن كنترل سرمایه و نقدینگی در این بخش عظیم اقتصادی است. بـه قدرت رسیدن شركت های بزرگ سرمایه گذاری و اتحادیه های تهیه و ساز، كه منابع مالی وسیع همچنین در اختیار داشته باشـند ، می تواند دغدغه جدیدی برای سیاستمداران باشد. لذا قوانین و مقررات می بایست چارچوب اختیارات بخش خصوصی و سرمایه گذاران را تنظیم كند. مصرف بهینه از نظام بانكی موجود و پشتیبانی از بخش غیرانتفاعی و تعاونی ها زمینه رقابتبقیه بخش ها را در سرمایه گذاری فراهم خواهد آورد و در صورت لزوم بـه كارگیری سرمایه گذاری خارجی، می تواند از دغدغه های این امر بكاهد.

موانع و تنگناها در رشد انبوه سازی

تحقق اهداف كمی و كیفی تهیه و ساز منوط بـه رفع تنگناهایی است كه حالا این بخش را دچار معضل كرده است، چه بـه نظر می رسد كه دستگاه های اجرایی و اقتصادی بـا وضع عوارض سنگین، انبوه سازان را بیشتر تنبیه می كنند تـا تشویق!

قوانین موجود مالیاتی یكی از عوامل محدود كننده در انبوه سازی است، بـه عنـوان مثال، مالیاتی كه بـه تولید سیصد وامیزان مسكونی تعلق می گیرد چهار مساوی مالیاتی است كه بـه تولید سی وامیزان مسكونی تعلق دارد، پس حذف یا تعدیل عوارض مالیاتی نقش معین كننده در تشویق بـه انبوه سازی دارد.بقیه عوارض مانند هزینه پروانه ساخت، حق انشعاب آب، برق و فاضلاب و … همچنین در رشد هزینه ها موثر ند. قیمت اراضی شهری در سطوحی كه انبوه سازی می تواند سودآور باشد، چندان تفاوتی بابقیه زمین ها ندارد. حال آن كه یكی از مسائل جذب سرمایه برای تهیه و ساز انبوه، قیمت پایین زمین است. بـا رشد جمعیت، میزان تقاضای مسكن ارزان قیمت هم چنان رو بـه رشد است، معهذا هزینة تهیه و هزینه های بالاسری آن در مقابل قدرت خرید متقاضیان مسكن، رقم ناجدیداسب و ناموزونی را داراست و این نیاز بـه سیاست گذاری كلان و جدی بخش عمومی برای رفع تنگناهایی از این دست دارد.

(کانکس,کانکس ویلایی,کانکس پیش ساخته,کانکس مدرن)

سرمایه و منابع مالی

اگر چه حالا نظام بانكی كشور قادر بـه جواب گویی تقاضاها برای پرداخت تسهیلات مالی مسكن نیست و بدون سپرده گذاری در درازمدت نمی تواند كارآ باشد، معهذا رشد توان خرید مردم و جبران ضرر سازندگان می تواند تهیه و ساز انبوه را از ركورد خارج سازد. بخش مسكن برای رسیدن بـه اهداف برنامه چهارم اقتصادی كشور، در سال بـه سرمایه ای بالغ بر 5 هزار میلیارد تومان نیاز دارد، پنج مساوی این رقم در دست بخش خصوصی و صاحبان سرمایه موجود است. از چه طریق می توان قوانین و سیاست گذاری ها را در جذب و هدایت این سرمایه عظیم بـه سوی بخش مسكن فعال نمود متأسفانه مقررات فعلی و سیاست گذاری ها تاكنون نتوانسته بـه این نیاز جواب دهد.

ارائه سود ضمانت شده و پشتیبانی از آن و هم چنین یاری بـه بالابردن قدرت خرید مردم از طریق گسترش عدالت اجتماعی و رشد تسهیلات مالی می تواند راه كارهای مناسب در این جهت باشد. بازار سرمایه مطمئن و مستمر، بخش عمده مشكلات تهیه و ساز مسكن را در درازمدت حل می نماید. سرعت برگشت سرمایه و گردش پول علاوه بـر آن كه رونق را بـه ساختمان سازی برمی گرداند، قوت زیادی از توان اجرایی و تجربه و تخصص و مدیریت را كه بـا ركود مواجه است، بـه حركت درمی آورد. دولت می بایست در برنامه ریزی های استراتژیكی خود در امر مسكن بـه زمینه های جدیدی از جذب سرمایه و منابع مالی بیاندیشد، رونق بخش ساختمان نه تنها از تغییر جهت سرمایه از واسطه گری بـه تولید یاری می كند، بلكه بـه دلیل كاستن از رشد بی كاری می تواند در استحكام پایه های اقتصادی كشور تأثیر بـه سزا داشته باشد. بدین لحاظ اتخاذ سیاست های مشوق و تهییج و تجمیع منابع پراكنده مالی و پشتیبانی از این بخش، از وظایف اصلی دولت است. تحقق اهداف كلان در امر مسكن نیاز بـه توجه جدید و بهره گیری از مدیریت كارآمد در بخش عمومی دارد تدوین مقررات پیشرو در نکات مالی و اعتباری و تحول در مناسبات موجود بین بخش دولتی وبقیه بخش ها می تواند ركود موجود را بـه تدریج برطرف سازد.

نقش تشكل های فنی ـ مهندسی

ارتقای دانش فنی و مدیریتی در ایجاد اقتصاد صحیح انبوه سازی ضروری شناخته شده است. تقویت تشكل های ساوقت یافته مثل سازمان های نظام مهندسی ساختمان، گذاشته ای مهندسین مشاور، شركت های فعال در تهیه و ساز و همچنین انجمن ها و كانون های صنفی و تخصصی كه از طرق گوناگون ظرفیت هدایت امر تهیه و ساز در كشور را بالا می برند، بـه گسترش فرهنگ انبوه سازی یاری می كند. تدوین قوانین و پشتیبانی از انبوه سازان و پشتیبانی از گذاشته ای فنی ـ مهندسی می تواند سرمایه گذاری در این بخش را بهینه سازد. (کانکس,کانکس ویلایی,کانکس پیش ساخته,کانکس مدرن)

امروزه كاربرد مصالح بـا كیفیت نازل و دانش فنی ناچیز در امر تهیه و ساز، عمر ساختمان را كوتاه و كوتاه تر كرده، به نحوی كه یك ساختمان 20 تـا 25 ساله اصطلاحاًً عمر مفید خود را كرده است. حال آن كه بـا بالابردن دانش فنی و كنترل و نظارت صحیح بـر تهیه و كاربرد مصالح مرغوب می توان این مدت را بـه آسانی بـه دو تـا سه مساوی رشد داد. بـه علاوه طراحی مطلوب و صرفه جویی در زمین بـه ویِژه در انبوه سازی بـه بازگشت سرمایه و مصرف بهینه مصرف كننده یاری می كند.

بهره گیری از فن آوری پیشرفته و بالابردن كیفیت ساخت، گردش پول و منابع مالی را در این بخش تسریع می بخشد. امروزه ظرفیت نرم افزاری و اجرایی کارشناس ان و مدیران فنی در صنعت ساختمان بـه عنـوان سرمایه اصلی بیان است كه می بایست بـه آن توجه شده و مـورد پشتیبانی قرار گیرد. حضور فعال مهندسان در این بخش بـه رشد كارآیی، ارتقای فن آوری و فرهنگ صحیح ساختمان سازی خواهد انجامید. (کانکس,کانکس ویلایی,کانکس پیش ساخته,کانکس مدرن)